Jual Beli Tanah dan Bangunan

Tanah dan bangunan merupakan jenis benda tidak bergerak, maka proses jual beli yang mengiringinya berbeda dengan proses jual beli benda bergerak (kendaraan, handphone, komputer, dll). Proses jual beli benda bergerak bisa dilakukan secara tunai dan seketika maupun secara kredit yang hanya menggunakan bukti pembayaran berupa kwitansi ataupun tidak menggunakan bukti pembayaran. Hal ini berbeda dengan jual-beli tanah dan bangunan yang memerlukan saksi dan juga akta otentik.

Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh dan/atau dihadapan pejabat umum yang berwenang. Dalam jual beli tanah dan bangunan, akta tersebut dibuat oleh Notaries/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan dengan perjanjian dibawah tangan diantara penjual dan pembeli tidaklah sah, dalam arti tidak menyebabkan beralihnya tanah dan bangunan tersebut dari penjual kepada pembeli (meskipun pembeli telah membayar lunas harganya). Jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli dan biasanya disaksikan oleh 2 orang saksi.

Langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam melakukan jual beli tanah dan bangunan:

• Periksa dulu obyek tanah dan bangunan yang akan dibeli. Pemeriksaan bisa meliputi pemeriksaan fisik dan pemeriksaan sertifikat. Pemeriksaan fisik dilakukan dengan mengunjungi tanahnya, memastikan bahwa tanahnya ada sesuai dengan gambaran yang disampaikan penjual (tidak sedang disewakan berdasarkan perjanjian dibawah tangan).
• Setelah pemeriksaan fisik pembeli dapat melakukan pemeriksaan pajak (PBB) di kantor pajak dan pemeriksaan sertifikat tanah dan bangunan di kantor pertanahan setempat. Pemeriksaan PPB di kantor pajak dilakukan untuk memastikan bahwa pemilik tanah telah melunasi seluruh PBB yang menjadi kewajibannya. Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada dibawah hak tanggungan, atau sedang dalam sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum. Jika diperlukan, calon pembeli juga dapat memastikan tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada dalam sengketa, yaitu dengan memeriksanya ke Pengadilan Negeri dimana tanah dan bangunan tersebut terletak.
• Jika berdasarkan pemeriksaan tanah dan bangunan tersebut tidak bermasalah, selanjutnya proses jual beli dilakukan dengan pembuatan AJB di kantor Notaris/PPAT. Jika penjual dan pembeli tidak sempat atau tidak mengerti proses dan tata cara pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud diatas, penjual dan pembeli dapat meminta Notaris/PPAT untuk melakukan pemeriksaan tersebut sebelum dibuatnya AJB. AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik nama sertifikat tanah dari penjual kepada pembeli.
• Dalam pembuatan AJB, masing-masing pihak penjual dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi. Penjual wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 5% dan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%.
• Setelah pembuatan AJB dan pembayaran pajak, maka Notaris/PPAT akan melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan dan setelah itu tanah dan bangunan telah sah menjadi milik pembeli.